Le viager se présente à nos yeux comme un outil patrimonial à ne surtout pas négliger. Il a le potentiel de répondre à de nombreuses problématiques de nos clients. Le marché de l’immobilier ne cesse de muter (explosion des prix, qualité du neuf pas toujours au rendez-vous, accès au crédit…). Il est aussi avantageux du côté acquéreur que pour le vendeur.
Le viager est une forme de vente immobilière qui permet aux personnes âgées d’obtenir une rente mensuelle. Cela leur donne accès à des compléments de revenus tout en restant chez elles.
Il peut aussi être “libre de résident”, nous y reviendrons plus tard. De leur côté, les investisseurs en viager s’assurent un placement sûr dans de l’immobilier avec une décote initiale liée à l’occupation. Il peuvent également augmenter leur patrimoine en gommant tout ou une partie de la rente versée par la perception de loyers : c’est le cas du viager libre.
Il existe différentes formes de viager qui vont répondre à des besoins et des attentes différentes aussi bien du côté du vendeur que de l’acquéreur. Découvrons ensemble le viager occupé, le viager libre ainsi qu’un nouveau type de viager combinant les deux existants : le viager mixte.
Mais avant de commencer, qu’est-ce que le Viager occupé ? Le viager dit “occupé” (9 ventes sur dix) est un acte de vente de bien immobilier dans lequel le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) sur son logement. Le vendeur (crédirentier) continue d’habiter à son domicile autant de temps qu’il voudra et touche pendant ce temps une rente à vie (indexée). Le vendeur peut aussi bien quitter son bien de son vivant lorsqu’il le souhaitera. On parle dans ce cas d’un départ anticipé du vendeur. Dans cette situation, la rente est généralement revalorisée de +20% à +30%.
Lorsque l’on parle de valeur occupée (ou valeur libre), il s’agit du DUH (Droit d’usage et d’habitation) par rapport à la valeur vénale d’un bien. Ce Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) concerne le viager et la vente à terme occupée. Il est un droit d’usufruit (usus + fructus) plus limité. L’usus est le droit personnel de pouvoir utiliser un logement et le fructus est le droit accordé à une personne physique ou morale de percevoir des fruits/de toucher des “loyers”. Sous droit d’usage, le titulaire peut ainsi continuer à vivre chez lui, même à la suite de sa vente en viager sauf qu’il n’a pas la possibilité de récupérer les loyers (ne détient pas le fructus). De son côté l’acquéreur ne peut bien évidemment pas s’y installer, louer, ni prêter son bien (sauf en viager libre ou vente à terme libre).
Le viager libre est un type de vente de bien immobilier encore très peu pratiqué. Sous cette forme atypique de viager, l’acquéreur dispose dès le jour de la signature authentique de la vente par le notaire, du droit d’occuper ou de mettre en location le bien. Le vendeur ne peut ici pas jouir de son bien à l’inverse du viager occupé. L’acquéreur peut ainsi en cas de mise en location rembourser tout ou partie de la rente viagère qu’il doit au crédirentier (droit à la rente).
Le viager, qu’il soit libre ou occupé, est un contrat “aléatoire”. Son principe premier est l’aléa, condition substantielle à cette vente qui est liée à un événement incertain (Article 1964 du Code Civil).
Dans le viager chacun y trouve son compte : l’acquéreur sécurise son avenir tout en épargnant tandis que le vendeur va augmenter son pouvoir d’achat (grâce à un complément de revenus) et sa qualité de vie. Il peut ainsi multiplier les projets (immobiliers, voyages…) lors de sa retraite.
Nous avions évoqué en introduction le viager mixte, celui-ci est aujourd’hui encore trop peu connu et trop peu utilisé. Il peut être la clé de situations patrimoniales problématiques. Prenons comme exemple, une personne âgée seule dans sa grande maison de campagne. Elle profite du confort de son logement dans lequel elle a ses petites habitudes mais dispose de beaucoup trop de surface intérieure comme extérieure. Il est possible de diviser un même bien à la fois en viager occupé et viager libre : c’est le viager mixte.
Nous constatons que le viager est une solution adaptée à une grande majorité des investisseurs pour développer leur patrimoine.
Grâce à la vente en viager, le vendeur libère un capital dormant et voit son immobilier converti en revenus complémentaires à vie. Le viager occupé offre la possibilité aux vendeurs de toucher un bouquet totalement défiscalisé et de le transmettre aux enfants/petits-enfants ou à d’autres, pour les aider dans leurs projets de vie : projet immobilier (acquisition, rénovation…), le financement des études et des permis de conduire… Le capital ainsi que la rente dégagés par la vente en viager peuvent servir au financement à vie d’une résidence senior ou de services adaptés à domicile…
La formule viager mixte divise un bien en deux espaces au statut bien différent : en viager libre et à la fois viager occupé pour la deuxième partie. Il permet de lutter contre la solitude des personnes âgées et crée une cohabitation solidaire. Une bonne entente entre les deux parties est primordiale. Crédirentiers et débirentiers s’entendent souvent très bien. Cela permet certains arrangements: réalisation de certains travaux de la part du propriétaire, entretien courant des espaces extérieurs…
Le viager permet aux vendeurs d’optimiser leur fiscalité notamment sur l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en liquidant des biens dont le propriétaire actuel n’a plus forcément l’utilité. Ils réduisent leur patrimoine immobilier ainsi que leur fiscalité.
Il permet de proposer sur un marché d’investisseurs des biens à forte valeur vénale qui se vendraient difficilement en transaction immobilière classique et dans lesquels les vendeurs souhaitent passer leur retraite (ex: résidences front de mer).
Acheter en viager mobilise un capital financier de comptes bancaires qui jusque-là rapportaient peu (taux souvent inférieur à l’inflation). L’acquéreur développe son patrimoine sans mettre forcément toute son épargne et sans pour autant recourir à un emprunt, le tout sans aucune pression fiscale.
La transaction viagère suit le même processus d’achat que la vente immobilière classique (visible ci-dessus). Elle présente bien sûr ses particularités : son prix et ses clauses mais cette transaction connaîtra les mêmes étapes qu’un achat traditionnel.
Acheter en viager permet d’éviter les soucis de gestion locative dûs aux changements de locataires, pas toujours rigoureux. Alors qu’en viager occupé l’occupant a ses petites habitudes et entretien le bien de la même manière qu’auparavant. La gestion viagère est également un petit plus pour le confort de l’acquéreur.
Il est la solution d’accès à la propriété pour des profils qui ne correspondent pas aux critères d’éligibilité d’emprunts d’accéder à la propriété (CDD, intérim…).
Le viager est également une manière d’acquérir une résidence secondaire pour plus tard à coût réduit sur des secteurs très souvent attractifs dont le prix de l’immobilier flambe. (La Baule, Les Sables d’Olonne, Saint-Gilles-Croix-de-Vie, Vannes, St-Hilaire-de-Riez,..)
Une fois la vente signée chez le notaire, les parties choisissent la plupart du temps la gestion viagère pour se déléguer de la gérance du bien. Votre gestionnaire viagériste s’occupera de toutes les tâches liées à votre viager dès cet instant (voir schéma).
« Vous gagnerez en sérénité et un temps précieux en bénéficiant du service proposé. »
L’aléa du viager vous dérange mais vous trouvez la répartition capital/mensualités avantageuse, la vente à terme est ce qu’il vous faut dans ce cas !
Cela consiste tout simplement à vendre un bien immobilier soumis à une décote d’occupation (DUH) et à répartir le paiement dans le temps pendant une durée déterminée à l’avance et sans passer par un établissement bancaire.
En ce qui concerne la vente à terme libre, c’est presque le même principe que la vente à terme occupée sauf que cette fois il n’y a pas de décote d’occupation applicable. C’est également un paiement étalé dans le temps pendant une durée déterminée à l’avance et sans passer par un établissement bancaire. L’avantage est que l’on peut immédiatement occuper le bien ou le louer pour amortir les mensualités à verser.
Au sein d’HD Viager, filiale du cabinet nantais HD Patrimoine, notre équipe de spécialistes du patrimoine est à l’écoute de vos projets. Nous nous mobilisons pour vous proposer l’offre viager la plus adaptée à votre situation auprès de vous !
Un vrai expert en patrimoine et viager connaît son sujet comme personne d’autre, se doit d’être clair et transparent dans son explication du viager, reste en veille du marché et satisfait ses clients vendeurs/acheteurs à chaque fois qu’une opération se réalise.
Nous sommes formés au viager et pouvons attester de nos compétences par nos diplômes reconnus dans le milieu de l’immobilier ainsi que dans le milieu de la gestion de patrimoine.
Besoin de conseils ou d’explications sur un point qui vous paraît flou ? N’hésitez pas à nous contacter pour fixer un rendez-vous à l’agence (Île de Nantes). Nous serons ravis de vous rencontrer pour découvrir ensemble votre projet et vous accompagner pour qu’il voit le jour !
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